Wie in de bouw werkt, hoorde jarenlang over het bestemmingsplan. Sinds 1 januari 2024 heet het anders, en dat gaat nog een tijd door elkaar lopen. Voor wie een klus beoordeelt of een offerte maakt, is het handig om te weten wat er is veranderd en wat niet.
Wat een omgevingsplan is
Een omgevingsplan bepaalt wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren. Er staat in of en hoe er gebouwd mag worden. Dat is hetzelfde als wat het bestemmingsplan deed, maar het omgevingsplan gaat verder: het bevat ook regels over zaken als geluid, milieu, bomen en het gebruik van gebouwen. De Rijksoverheid beschrijft het op de pagina hoe kan ik bezwaar maken tegen een omgevingsplan.
Elke gemeente heeft er sinds 1 januari 2024 één, voor het hele grondgebied. Het ontstaat van rechtswege, dus de gemeente hoefde er niet voor te vergaderen.
Wat er met het bestemmingsplan is gebeurd
Een bestemmingsplan dat op de invoeringsdatum gold, is onderdeel geworden van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De gemeente heeft tot het einde van 2031 de tijd om dat tijdelijke deel om te zetten naar het nieuwe deel van het omgevingsplan. Dat staat op de pagina van het Informatiepunt Leefomgeving over het overgangsrecht van de Wet ruimtelijke ordening en de pagina omgevingsplan van rechtswege.
In de praktijk betekent dit dat de regels voor jouw straat vaak dezelfde zijn als in 2023. Ze staan alleen op een andere plek. Wie een straat opzoekt, ziet soms nog gewoon het oude bestemmingsplan, nu met een andere naam. Naarmate gemeenten het tijdelijke deel omzetten, kunnen de regels gaan afwijken van die van vroeger.
Wat wel anders is
Het grootste verschil zit in de ruimte die gemeenten krijgen. Onder de Omgevingswet hoeft een gemeente niet meer alles tot in detail vast te leggen. Het omgevingsplan kan globaler zijn, met meer ruimte voor maatwerk. Dat leidt tot meer verschillen tussen gemeenten en soms tussen gebieden in dezelfde gemeente.
Voor vergunningvrij bouwen betekent dat dat de landelijke regels de basis blijven, maar dat de gemeente er eigen regels bij kan zetten. Een dakkapel aan de voorkant is een goed voorbeeld: of hij vergunningvrij kan, hangt af van het omgevingsplan en van de vraag of er welstandseisen gelden. Dat staat uitgebreid in dakkapel vergunning: wanneer heb je die nodig en in vergunningvrij bouwen.
Daarnaast is er een nieuwe naam voor een oud begrip. Wie vroeger een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan aanvroeg, vraagt nu een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit aan. Dat is in de praktijk dezelfde soort aanvraag, met een andere naam in de bekendmaking.
Zo vind je de regels voor een adres
Het gemakkelijkste is het Omgevingsloket. Daar kun je de regels op de kaart bekijken: je zoekt een adres op en ziet welke regels daar gelden. Het Informatiepunt Leefomgeving legt uit hoe dat werkt op de pagina regels op de kaart.
Een voorbeeld. Een architect krijgt een vraag over een uitbouw aan de Kastanjelaan 8 in Voorbeeldstad. Ze zoekt het adres op in het Omgevingsloket, ziet dat de woning in een gebied met een bepaalde bouwhoogte ligt, en weet vooraf waar ze op moet letten. Dat scheelt een rondje bellen met de gemeente.
Twijfel je over wat de kaart betekent, vraag het dan altijd na bij de gemeente. De kaart is een hulpmiddel, geen besluit.
Vragen uit de praktijk
Een vraag die vaak terugkomt: kan ik nog het oude bestemmingsplan opzoeken? Meestal wel, want de gemeente blijft de regels van het oude plan als onderdeel van het tijdelijke deel tonen. Wie via een zoekmachine het bestemmingsplan van zijn straat vindt, ziet vaak een pagina die naar het Omgevingsloket verwijst.
Een tweede vraag: gelden de regels van vroeger nog? In de kern wel, tot de gemeente ze verandert. Een gemeente die haar regels aanpast, doet dat via een wijziging van het omgevingsplan en moet dat bekendmaken. Wie in een gebied werkt, doet er goed aan de bekendmakingen van de gemeente in de gaten te houden.
Een derde vraag: wat betekent dit voor mijn offerte? Dat je bij elke klus die buiten het standaard vergunningvrije valt, de regels voor het adres opzoekt en vastlegt. Een foto of schermafdruk van de kaart bij het dossier is genoeg. Dan kun je later laten zien waarop je je baseerde, mocht de gemeente de regels hebben veranderd.
Voor wie aanvragen volgt, is er nog een praktisch gevolg. Titels van bekendmakingen noemen nu vaker de omgevingsplanactiviteit, de bouwactiviteit of de sloopactiviteit. Dat zijn de namen van de onderdelen waarvoor een gemeente een vergunning verleent, en een aanvraag kan er meerdere bevatten. Wie het soort werk wil herkennen, kijkt dus niet alleen naar zo’n term, maar vooral naar de omschrijving erachter, zoals dakkapel, uitbouw of kap.
Een laatste punt voor wie voor klanten werkt: het omgevingsplan van een gemeente kan veranderen terwijl je aan een klus bezig bent. Kijk daarom bij een lange klus niet alleen bij de start, maar ook bij de aanvraag en bij de oplevering of de regels nog dezelfde zijn.
Wat het betekent voor jouw werk
Wie aanvragen volgt, ziet de nieuwe termen terug. Een afwijking van het omgevingsplan komt voor onder een omgevingsplanactiviteit, en een buitenplanse afwijking (BOPA) is een besluit waarmee de gemeente buiten het plan om meewerkt. Zulke aanvragen horen bij grotere plannen: nieuwbouw, gebruik wijzigen of een afwijkend bouwplan. Voor architecten en adviseurs ruimtelijke ordening zijn ze goed werk.
Zie ook reguliere of uitgebreide procedure voor de tijd die zo’n aanvraag kost. Wil je een melding bij elke aanvraag in jouw gebied? Meld je aan, of bekijk wat er nu in je gemeente speelt op vergunningen per provincie en gemeente.
