Veel mensen denken dat je voor alles wat je bouwt een vergunning nodig hebt. Dat klopt niet. Aan de achterkant van het huis mag veel zonder, en daar zit voor aannemers en tuinhuisbouwers een groot deel van het dagelijkse werk. Maar de grens loopt niet altijd waar je denkt, en een klant die zonder vergunning bouwt terwijl dat wel moest, wordt in de eerste plaats jouw probleem.
Twee soorten regels
Net als bij een dakkapel geldt hier een splitsing. Het technische deel gaat over veiligheid en kwaliteit, en daarvoor gelden altijd de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Het ruimtelijke deel gaat over waar en hoe groot je mag bouwen. Alleen daarover gaat de vraag of er een vergunning nodig is.
Op het ruimtelijke deel bestaan landelijke regels, die in de overgangsperiode van de Omgevingswet in het omgevingsplan van elke gemeente zijn opgenomen. Daarbovenop kan de gemeente eigen regels hebben. Dat is een van de dingen die de Omgevingswet sinds 1 januari 2024 heeft veranderd: de gemeente heeft meer ruimte om per gebied af te wijken.
Voorerf en achtererf
De belangrijkste scheiding is die tussen voorerfgebied en achtererfgebied. Het achtererfgebied begint volgens het Informatiepunt Leefomgeving een meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Wat daarvoor ligt, is voorerfgebied.
In het voorerfgebied is voor een bijbehorend bouwwerk altijd een vergunning nodig. Dat verrast mensen vaak, want ze denken aan een carport naast het huis. Staat die voor de voorgevellijn, dan is hij niet vergunningvrij. Het Informatiepunt Leefomgeving heeft hiervoor een stappenplan voor het bepalen van vergunningvrij bouwen.
Wat er in het achtererf mag
In het achtererfgebied mag je bijbehorende bouwwerken plaatsen zonder vergunning, als je aan een paar grenzen voldoet. Dat gaat om de afstand tot de openbare weg, de hoogte en de totale oppervlakte.
De afstand tot openbaar toegankelijk gebied is minimaal één meter. De hoogte is nooit meer dan 5 meter. Binnen vier meter van het hoofdgebouw gelden andere hoogtegrenzen dan daarbuiten. Verder weg is 3 meter de standaard, en bij een schuin dak mag het oplopen tot 5 meter, afhankelijk van de afstand tot de erfgrens.
De totale oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken is begrensd. Je mag grofweg de helft van het beschikbare bebouwingsgebied bebouwen, met een maximum van 150 m2 voor alles bij elkaar. Hoe die rekensom precies uitpakt, hangt af van de grootte van het erf. Het stappenplan hierboven rekent het voor.
Een voorbeeld uit de praktijk
Bij de woning aan de Kastanjelaan 8 in Voorbeeldstad wil de eigenaar in de achtertuin een tuinkamer van 4 bij 6 meter, 2,8 meter hoog, zes meter achter het huis. Het ligt in het achtererfgebied, ruim boven de één meter van de openbare weg, ver onder de 5 meter hoogte, en binnen de oppervlaktegrens als er verder weinig is bijgebouwd. Dat kan vergunningvrij.
Zet je dezelfde tuinkamer aan de voorkant, of wil de eigenaar er ook nog een schuur, een carport en een garage naast, dan zit hij er snel overheen. Dan wordt het een vergunningstraject, met een aanvraag die de gemeente bekendmaakt.
Wat nakijken
De landelijke regels zijn de ondergrens. Daarom loop je drie dingen na voor je een prijs noemt.
- Is het pand een monument of ligt het in een beschermd stads- of dorpsgezicht? Dan gelden extra regels.
- Heeft het omgevingsplan van de gemeente voor deze straat of dit gebied andere regels?
- Is er al eerder bijgebouwd? Dan telt dat mee voor de totale oppervlakte.
Voor het tweede punt is het Omgevingsloket de plek waar je de regels voor een adres vindt. Wil je meer weten over wat een omgevingsplan precies is, lees dan omgevingsplan of bestemmingsplan: wat is het verschil.
Rekenvoorbeelden voor de oppervlakte
De regel voor de totale oppervlakte klinkt abstract, dus hier drie voorbeelden. De percentages komen uit het stappenplan van het Informatiepunt Leefomgeving.
Bij een bebouwingsgebied van 80 m2 mag je in totaal 50 procent bebouwen, dus 40 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Dat is een schuur van 4 bij 5 meter en nog een kleine berging.
Bij een bebouwingsgebied van 200 m2 geldt 50 m2 voor de eerste 100 vierkante meter, plus 20 procent van de rest. Dat komt op 50 plus 20 is 70 m2.
Bij een bebouwingsgebied van 400 m2 is het 90 m2 plus 10 procent van wat boven de 300 uitkomt, dus 100 m2. Het maximum voor alles bij elkaar is 150 m2, hoe groot de kavel ook is.
Let op dat bestaande bijgebouwen meetellen. Een eigenaar die al een garage heeft staan, heeft minder ruimte over voor de tuinkamer die hij nu wil. Vraag daarom altijd wat er al staat voor je de opdracht prijst.
Leg in de offerte vast welke maten je hebt aangehouden en waarom ze binnen de vrijstelling vallen. Dat helpt jou en de klant als de gemeente later een vraag heeft.
Wat vergunningvrij betekent voor je werk
Vergunningvrij werk zie je niet in de bekendmakingen. Daar staan alleen de aanvragen en besluiten. Het werk waarvoor wel een vergunning nodig is, is dus de uitzondering, en juist die klussen zijn te volgen.
Dat maakt de bekendmakingen voor aannemers vooral interessant voor grotere of gevoeligere klussen: uitbouwen aan de voorkant, opbouwen, verdiepingen en werk aan monumenten. Je ziet hoeveel er worden aangevraagd op uitbouw in Nederland en aanbouw en bijgebouw in Nederland. Voor een specifiek geval als dakkapellen, lees dakkapel vergunning: wanneer heb je die nodig.
Heb je dit werk als aannemer? Bekijk Vergunningwacht voor aannemers of meld je aan, dan krijg je een melding bij elke aanvraag die bij je werk past.
